労務税務定期便 No.27 2019年8月15日号

定期借家契約を巡る紛争について(3)

 前二回で、借地借家法38条の1項から6項までを解説しました。よって、今回(最終回)は、同条7項と、定期借家契約創設に係る「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法(以下「特措法」と言います)」の附則について解説いたします。

7項

「第三十二条の規定は、(注;38条)第一項の規定による建物の賃貸借(注;定期借家契約)において、借賃の改訂に係る特約がある場合には、適用しない。」

1 32条と38条7項の関係

 借地借家法32条は、普通借家契約における賃料(借賃)の増減額請求権につき、次のとおりに定めています。すなわち、同条1項は、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の軽減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」と定め、同条2項及び3項は、「当事者間に協議が調わないときは」、1項に定める経済事情の変動等を基準とする裁判手続によって借賃の額を確定させるべきことを定めています。

 32条1項ただし書きにおいて「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約」が例外的に有効とされているのは、これが賃借人に有利な定めであるからですが、38条7項が、32条の適用を排除すると定める「(定期借家契約においてする)借賃の改訂に係る特約」には、借賃を減額しない旨の特約など賃借人に不利なものも含まれますし、また、32条1項本文で定める経済事情の変化等とは全く異なる基準(たとえば、基準売上高を超えた売上に比例した歩合賃料を上乗せするとか、毎年一定額を増額するとか)を賃料(借賃)の増減の基準とするものも含まれます。これは、定期借家契約においては、定期で必ず契約が終了するため、経済事情の変動等よりも、当事者の意思を尊重すべきと考えたことによるものです。

2 裁判例

 パチンコ店用の建物を「定期借家契約書」を作成して借りていた事業者が、東日本大震災によって営業上の利益が減少したことを理由に賃料の減額を求めた事案において、平成27年6月9日東京地裁判決は、契約書において定められている「契約期間中、賃料の減額を請求することができない」旨の特約は有効であり、32条1項による減額請求は原則としてできないとして、事業者の請求を棄却しました。なお、定期借家契約であれば、38条7項が適用され32条の適用が原則として排除されますので、裁判の帰趨を決定する問題として、「定期借家契約書」という標題に拘わらず、定期借家契約が成立していたかどうか(「あらかじめ」の説明の有無)が重要な争点となりました。

3 特措法の附則について

 定期借家契約は、特措法5条によって旧借地借家法38条を現行法のとおりに改正することによって設けられた制度です。そして、同改正の施行日は、附則1条により「平成十二年三月一日」とされ、同改正に伴う経過措置として、附則2条及び3条が、次のとおり定められました。

附則2条1項(2項略)

 「第五条の規定(注;定期借家契約制度の創設)の施行前にされた建物の賃貸借契約の更新に関しては、なお従前の例による。」

附則3条

 「第五条の規定の施行前にされた居住の用に供する建物の賃貸借の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第五条の規定による改正後の借地借家法第三十八条の規定は、適用しない。」

4 普通借家契約から定期借家契約への切り替え

 附則2条は、法令不遡及(行為時になかった法令により行為を制限されるべきいわれはない)という一般原則を定めたものです。そしてさらに、附則3条は、この改正によって従前からの賃貸借関係が影響を受けぬよう、特に居住用建物の賃借人が、賃貸人の求めに応じざるを得ないと勘違いするなどして「その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする(切り替える)」事例が多発するであろうことを予想し、これを防ぐために「当分の間・・・三十八条の規定は、適用しない」と定めました。ただし、この附則3条は、その反対解釈として、「居住の用に供する建物の賃貸借」でなければ「その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする(切り替える)」ことができるとの解釈が可能で、事業用建物における普通借家契約を定期借家契約に切り替える際の法的根拠となっています。なお、切り替えは、法的には新規締結ですので、必要な成立要件を備えるべきことは言うまでもありません。

執筆担当 弁護士 奥岡眞人

「労務税務定期便」No.27送付のごあいさつ

 お目通しいただきありがとうございます。私どもは、使用者側の法律事務所として、登美ヶ丘(学園前)を拠点に、数十社の企業様、医院様、自治体様の顧問弁護士を担当しております。 このたび、私どもの経験、ノウハウなどをお伝えする「労務税務定期便」を発行いたしました。
先生方におかれまして、ご笑納いただければ幸甚です。

代表弁護士 奥岡眞人
大阪弁護士会所属
代表弁護士 奥岡 眞人

所属弁護士(奈良弁護士会所属)

■ コラム ■

~ 100マイラーへの道 ~

 100マイルすなわち160kmのレースを制するのが、長距離ランナーにとってのひとつの目標である。
今年のGWには、100マイルを制する好機と考え、「拝啓加藤文太郎兵庫縦断176kスピードハイク」に参戦することとした。

 加藤文太郎とは、昭和初期に、日本山岳界の至宝とされた登山家である。新田次郎作「孤高の人」で、むしろ有名かもしれない。その加藤文太郎の生誕地である日本海の浜坂から、彼の勤務先であった神戸市の三菱重工までの176kmを結ぶスピードハイク大会である。ラスボスとして、加藤文太郎が出勤前の日課のように登っていた高取山の登山まで準備されていた。

 大会と言っても、限定された参加者約50名の小規模イベントである。大会コンセプトは、フルマラソンの距離まではランナーを、それ以降は旅人を、さらに、その翌日には路上生活者を体感するものと、ワクワクさせるものであったが、現実は厳しかった。

 5月とはいえ、兵庫県北部の山間部の夜の寒さは厳しく、かつ、昼間の盆地部の暑さは、熱順化されていない身体には厳しく、100kmを超えた以降は、熱中症の危険から、全く走れない事態に陥った。歩くとなると、1kmの距離さえ遙かな道のりに感じられ、いっこうに前に進んでいる意識が持てなくなった。

 スタートから30時間を超える頃、約150kmポイントとなる、神戸市手前の三木市に入ったものの、神戸電鉄の駅が眼に入ったのが災いして、ここで電車に乗り込み、リタイアとしてしまった。100マイラーの夢も、ここで潰えたのである。

 参加者の約8割が、176kmを完踏したことにショックを受けたが、それよりショックを受けたのは、帰宅し一晩寝た後、自分の身体には筋肉痛もなく、ピンピンとしていたことであった。欠けていたのは体力ではなく、精神力、つまり、前に進む勇気だったことを思い知らされた。返す返すも情けなし。

執筆担当 弁護士 山田直子

相談予約受付中 0742-81-8361相談予約受付中 0742-81-8361
メールによるお問い合わせは24時間受付
メールによるお問い合わせ
労務税務定期便バックナンバー 労務税務定期便申込みはこちら
使用者側の労働問題を弁護士が解説!

生駒事務所(奈良・登美ヶ丘)

住所

〒631-0003 奈良市中登美ヶ丘6-3-3 
リコラス登美ヶ丘A棟202号
TEL 0742-81-8361 
FAX 0742-81-8362

電車

近鉄けいはんな線「学研奈良登美ヶ丘駅」南出口を出ると、目の前にrecolax(リコラス登美ヶ丘)があります。その2階(コンビニエンスストアの真上)に生駒事務所があります。

自動車

  1. 精華町、木津川市、京田辺市、交野市、四條畷市からは、国道163号線を使用し、「鹿畑町」交差点を南へ曲がって直ぐです。学研奈良登美ヶ丘駅の手前のガソリンスタンドを超えたところを左折し、同駅北口やリコラスの手前の細い道を南に進むと、右手にリコラスの時間貸駐車場があります(90分無料となりますので駐車券を当事務所にご持参下さい。)
  2. 第二阪奈道路を使用した場合は、「中町インター」を下りて北へ向かい、近鉄学園前駅の横を通って更に北へ向かって下さい。学研奈良登美ヶ丘駅の手前で側道に入り、同駅南口の正面を通り、道なりに右へ曲がったところにリコラスの時間貸駐車場があります(90分無料となりますので駐車券を当事務所にご持参下さい。)。

松柏法律事務所(大阪・北浜)

住所

〒530-0047 大阪市北区西天満1-7-20
JIN・ORIXビル 802号
TEL 06-6360-6500 
FAX 06-6360-6540

電車

京阪本線もしくは地下鉄堺筋線「北浜駅」を下車し、(京阪)26番出口から地上へ出て下さい。または、京阪中之島線「なにわ橋駅」を下車し、3番出口から地上へ出て下さい。

難波橋(通称ライオン橋)を北側にわたりきったところにある交差点(難波橋北詰)の北西角(わたりきって左側)にあるビルです。

自動車

阪神高速環状線の「北浜出口」から一般道に下りたところにある交差点(難波橋北詰)の北西角(わたりきって左側)にあるビルです。来客用の駐車場がありませんので、お近くのコインパーキングか弁護士会の地下(有料)に駐車した上でお越し下さい。


Copyright(c) SHOHAKU legal profession corporation. All Rights Reserved.